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各轄市、區人民政府，常州經開區管委會，市各委辦局，市各直屬單位：
　　《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》已經市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　為進一步完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱“土地二級市場”）管理，推進土地要素市場化配置，促進土地要素流動自主有序，提高存量土地資源配置效益，提升土地資源對全市社會經濟高質量發展的承載效能，根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發〔2020〕56號）等規定，結合我市實際，制定本實施意見。
　　一、綜合性規范
　　（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面學習貫徹黨的二十大精神，堅持以深化供給側結構性改革為主線，堅持新發展理念，以深化市場化改革為導向，以優化資源配置為目標，以不動產統一登記為基礎，打造產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，形成一、二級市場協調發展、規范有序、集約高效的現代土地市場體系。
　　（二）適用范圍。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可以參照本實施意見執行。
　　二、設計居住用地動用權轉讓給他人
　　（三）明確轉讓形式。本實施意見所指建設用地使用權轉讓是指各類導致建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或者非法人組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應當一并轉移。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定，辦理房地產轉讓相關手續。
　　（四）轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可以不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合相關法律法規規定和出讓合同約定、投資發展監管要求的前提下，充分保障交易自由。以作價出資或者入股方式取得的建設用地使用權再轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準機關批準，但是應當辦理建設用地使用權變更登記；轉讓后，可以保留為作價出資或者入股方式，或者直接變更為出讓方式。以租賃方式取得的建設用地使用權轉讓，按照國家有關規定執行。土地轉讓后，出讓合同載明的權利義務隨之轉移，受讓人依法履約。
　　建設用地使用權有下列情形之一的，不得轉讓：
　　1. 權屬有爭議的；
　　2. 未取得不動產權證書或者無法提供其他權屬證明材料的；
　　3. 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權的；
　　4. 共有土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權，未依法經其他共有人同意的；
　　5. 未達到法定土地開發要求的；
　　6. 法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。
　　（五）分割轉讓要求。建設用地使用權分割轉讓應當符合國土空間規劃、出讓合同約定或者劃撥決定書的規定，分割轉讓部分應當具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應當在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或者存在多個權利主體的，應當取得相關權利人同意，不得損害相關權利人合法權益。未完成開發建設的，不改變原出讓合同約定或者劃撥決定書規定，且按照批準的規劃方案滿足獨立分宗條件，可以分割轉讓，轉讓時應當明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為建設用地規劃審批和規劃核實的依據。
　　（六）合并轉讓要求。建設用地使用權合并后的地塊應當具備獨立成宗條件。合并前各宗地土地使用權類型均為劃撥，宗地合并轉讓后用途符合《劃撥用地目錄》的，可以選擇保留劃撥方式合并轉讓；不符合《劃撥用地目錄》的，需按照規定辦理為出讓，依法補繳土地出讓價款。合并前涉及劃撥、出讓、作價出資（入股）等多種土地使用權類型的，原則上應當統一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按照土地市場價格補繳土地出讓價款。建設用地使用權合并轉讓涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應當在合同中明確有關權利義務。
　　（七）完善工業用地轉讓機制。各地應當持續完善工業用地投資發展監管機制。工業用地在辦理不動產轉移登記前，縣級市（區）人民政府、常州經濟開發區管理委員會或其指定機構應當首先落實轉讓地塊原投資發展監管協議的要求；在工業用地轉讓的同時，受讓方需與縣級市（區）人民政府、常州經濟開發區管理委員會或其指定機構簽訂投資發展監管協議。
　　（八）實施差別化稅收政策。積極落實“以地控稅、以稅節地”長效機制，探索工業企業資源集約利用綜合評價結果的運用，充分發揮稅收調節作用，引導土地使用權人提高土地利用效率和效益。依法落實減稅降費政策，進一步助企紓困降低交易成本。
　　三、修建居住用地利用權出租出去
　　（九）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以有償方式取得的建設用地使用權出租應當簽訂租賃合同，租賃期限不得超過建設用地使用權剩余年限，租賃合同不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。全部或者部分建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利和義務仍由原建設用地使用權人承擔。建設用地在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承等原因發生轉移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權人繼續有效。承租人未經原出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
　　（十）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租，或者部分用于出租且可以分割的，應當依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。涉及全部或者部分建設用地使用權出租的，相關公共配套設施建設和使用應當在租賃合同中明確權利義務。
　　加強劃撥建設用地使用權出租土地收益的征繳管理，建立土地收益年度申報制度。劃撥建設用地使用權出租的，建設用地使用權人應當依法申報并繳納相關土地收益，土地收益納入土地出讓收入管理。出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。
　　四、規劃土地用途使用的權抵押登記
　　（五一）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應當優先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或者入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按照規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設用地使用權分割抵押須按照批準的規劃方案進行分割，分割抵押地塊應當具備獨立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。
　　（第十二）放寬對抵押權人的限制。自然人、企業均可以作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價值范圍內可以設定多個抵押權人，同時設定多個抵押權人時，應當在抵押合同和不動產登記簿中載明抵押權順位。
　　（13）依法保障抵押權能。營利性的養老、醫療、教育等社會領域企業可以將以有償方式取得的建設用地使用權、設施抵押融資。各地要進一步完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。建設用地使用權、建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動產抵押登記。以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物抵押權的首次登記。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，切實防控抵押風險，維護土地、金融市場秩序。
　　五、不斷創新農村土地下級行業市場開機運行經濟模式
　　（十四）建設交易平臺。大力推進線上交易平臺和信息系統建設。搭建城鄉統一的土地市場交易管理服務平臺，發布交易指引，匯集土地二級市場交易信息，接受交易委托，提供交易場所、交易鑒證和咨詢、審批辦理服務，營造良好的交易環境。
　　（第十三）規范交易流程。依托土地二級市場交易平臺，按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程服務土地二級市場交易需求。交易雙方可以通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可以自行協商交易，也可以委托土地二級市場交易平臺公開交易；達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣級市人民政府可以行使優先購買權。
　　（16）加強協作互通。各部門應當加強協同配合，建立信息征詢、反饋和共享機制。自然資源和規劃部門應當配合人民法院做好涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源和規劃部門應當向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。加強涉地資產處置工作銜接，政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應當征求自然資源和規劃部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。
　　六、增幅宅基地下級賣場服務性與政府監管
　　（十八）優化政務服務。在土地交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口，大力發展“互聯網+政務服務”，積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”，大力精簡證明材料，壓縮辦理時間，提高辦事效率和服務水平。發揮土地交易機構或平臺的專業優勢，提供法律、政策咨詢服務，協調矛盾，化解糾紛，營造良好的交易環境。
　　（十七）強化市場監管。加強土地二級市場動態監測監管，土地二級市場交易平臺應當與存量資源信息化管理平臺對接，及時匯入交易信息，有效監管交易后的資源利用狀況，引導存量資源向符合高質量發展要求的產業項目流動。將土地二級市場土地交易情況作為年度建設用地供應計劃的確定依據之一，積極提升土地市場調控管理水平，促進土地市場健康有序發展。
　　七、服務錯施
　　（19）加強組織領導。各地要落實主體責任，建立自然資源和規劃、發展改革、財政、住房和城鄉建設、國有資產監督管理、行政審批、稅務、市場監管、金融監管、中國人民銀行等部門聯動機制，明確任務分工，壓實工作責任，形成工作合力，有序推進土地二級市場建設。
　　（20）加強宣傳引導。加大土地二級市場相關政策的宣傳力度，及時總結推廣典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力。合力引導市場預期，及時回應社會關切的問題，全市各界形成良好的輿論氛圍，促進全市土地資源高效配置、可持續利用。
　　（二十一月）加強指導監督。加強分類指導，堅持問題導向和需求導向，鼓勵各地結合實際需求創新工作機制，完善配套政策。樹牢底線思維，強化土地二級市場的監督管理和風險防控，對違反土地二級市場相關管理規定的部門、單位及有關人員嚴格實行責任追究，確保土地二級市場依法依規、健康有序運行。
　　本實施意見自2024年1月1日起施行，有效期至2028年12月31日。